Etažiranje je udomaćen izraz koji je nastao iz francuskog jezika (étage) koja ima značenje kata, sprata. Isto tako su, iz te riječi, nastale riječi etažna svojina koja ima značenje: vlasništvo kuće podijeljeno po katovima gdje svaki kat može biti vlasništvo drugoga. Prema našim zakonima uobičajen je izraz posebni dijelovi tako da se pravilno Elaborat o etažiranju u stvari zove Plan posebnih dijelova. Cilj tog Plana je razdijeliti zajedničko vlasništvo na građevinski suvisle cijeline koje ujedno moraju biti i Posebne cjeline prema Zakonu o vlasništvu. Često u praksi ima pitanja i nejasnoća na tu temu. Za razumjevanje procesa etažiranja nekretnine treba si zamisliti da nekretnina u cjelini mora biti tako podijeljena da svaki dio nje može nači “svog kupca”. Taj pojam “svog kupca” znači da potencijalni kupac može otkupiti dio podijeljene nekretnine koja mora biti pravno i građevinski čista i neovisna od ostalih sa slobodnim pristupom do svoje imovine. Taj “kupac” netreba znati što se prije događalo sa strane građevinsko-pravnog procesa niti bi on trebao u njemu učestvovati i raščišćavati te odnose. Bude li isti bio prisiljen na to tržišna cijena nekretnine biti će manja i općeniti interes za nju će pasti.

Etažiranjem nekretnine sudski vještak provodi građevinski proces (kompletan posao se sastoji još i od pravnog procesa) kojima se postiže pravna potvrda vlasništva. Na taj način građevinski vještak postiže da etažirana nekretnina postaje stvarno vlasništvo upisom u zemljišne knjige (gruntovne knjige).

Što je obuhvaćeno etažiranjem nekretnine?

Sudski vještak tim postupkom obuhvaća sve posebne cjeline koje se, prema Zakonu o vlasništvu (NN br. 91/96), mogu upisati u zemljišne knjige (uknjižiti), a to su:

• stanovi
• poslovni prostori
• garaže
• parkirna mjesta

kao i pripadajući dijelovi tim posebnim cjelinama (otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi i ostalo).

Kada se koristi etažiranje nekretnine?

Građevinski vještak provodi proces etažiranja nekretnine u slučajevima kada je potrebno:

• hipotekarno jamstvo za kredit (ne može se upisati hipoteka banke ako nije provedeno etažiranje tj. nekretnina je uknjižena)
• lakše prodati nekretninu (kupci traže da nekretnina bude uknjižena)
• postići veću cijenu nekretnine (etažirana nekretnina postiže 10-15% veću cijenu na tržištu)
• utvrditi suvlasničke odnose
• lakše provesti nasljedna i darovna prava (dioba nekretnina),
• utvrditi udjele pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja

Metodologija rada (Elaborat etažiranja)

Rad započinje pribavljanjem prethodne dokumentacije od strane klijenta (građevinska dozvola, izvod iz katastra, izvod iz posjedovnog lista, izvod iz zemljišnih knjiga) i ostalim poslovima (izvršava vještak), a to su:

• izmjera prostora ili usklađenje sa postojećim nacrtom objekta
• izrada probnog primjerka Elaborata
• usklađenje probnog primjerka Elaborata sa primjedbama klijenta
• izrada dovoljnog broja konačnih primjeraka Elaborata
• predaja Elaborata u Područni ured (ili grad)
• koordinacija sa Područnim uredom (ili gradom) i ishođenje potvrde o samostalnim cjelinama

Nakon izvršenih gore navedenih poslova potrebno je sastaviti Ugovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice na temelju činjenica iz Elaborata i predaja kompletne dokumentacije (potvrđeni Elaborati, potvrda od područnog ureda ili grada i Ugovor) u gruntovnicu. Navedeno je najbolje izvršiti putem ovlaštenog odvjetnika.

Sada ćemo navesti neka od najčešćih pitanja koja vještak doživljava, gotovo svakodnevno, u svojoj praksi:

1) Koji su potrebni prethodni dokumenti koje kao klijent trebam pribaviti za izradu ELABORATA O ETAŽIRANJU?

• građevinska dozvola
• izvod iz katastra (novi, katastarski plan i posjedovni list)
• zemljišno – knjižni izvadak
• nacrt objekta (ako postoji)

2) Koji je redosljed aktivnosti vještaka kod izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?

• izmjera prostora ili usklađenje sa postojećim nacrtom objekta
• izrada probnog primjerka Elaborata o etažiranju
• usklađenje probnog primjerka Elaborata o etažiranju sa primjedbama klijenta
• izrada dovoljnog broja konačnih primjeraka Elaborata o etažiranju
• predaja Elaborata o etažiranju u Područni ured (ili grad)
• koordinacija sa Područnim uredom (ili gradom) i ishođenje potvrde o samostalnim cjelinama

3) Koji je redosljed aktivnosti odvjetnika kod izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?

Aktivnosti odvjetnika su neminovne i, da bi se posao oko izrade Elaborata o etažiranju uspješno priveo kraju, moraju se uračunati posebno. Aktivnosti su slijedeće:

• izrada Ugovora o razvrgnuću suvlasničke zajednice na temelju elemenata iz Elaborata o etažiranju
• predaja kompletne dokumentacije u Gruntovnicu

4) Kolika je cijena izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?

Za provedbu aktivnosti iz pitanja 2 cijena iznosi 2,00-3,00 €/m2 stambenog prostora (bez zemljišta, zavisno o veličini nekretnine) i nije uključen PDV. Za provedbu aktivnosti iz točke 3. cijenu treba klijent posebno dogovoriti sa odvjetnikom.

5) Kako se kod kupnje stana ili apartmana u prizemlju računa okućnica ili vrt okolo zgrade i dali se ona smije prodavati ili su svi stanari suvlasnici na toj građevinskoj parceli?

Prema Zakonu o vlasništvu vlasništvo nad posebnim cjelinama (stanovi, garaže, lokali) može se protezati i na kućne vrtove. Znači da oni prema Zakonu imaju legalitet. Okućnica ili vrt oko stanova u prizemlju mora biti projektom označena i izvedena na taj način da je jasna i logična pripadnost tom stanu. Ta logičnost je npr. da kućni vrt mora biti ograđen, mora imati jasan pristup iz stana i nesmije zaprečavati neku zajedničku površinu. U principu kućni vrtovi se mogu etažirati samo pod uvjetom da su popločani (to znači da su građevinski element, a ne zemlja). Prema Zakonu o zemljišnim knjigama sve što nije građevinski element i nije posebna cjelina je zemljište koje se ne može posebno knjižiti jer su svi suvlasnici, vlasnici zemljišta u idealnom dijelu, proporcionalno udjelima u posebnim cjelinama (stanovima, lokalima, garažama). Ako ta parcela nema navedene uvjete onda su svi suvlasnici ujedno i vlasnici nad tim dijelom (ako nema uvjete koje sam naveo).

Ako se ipak želi prodati onda treba to rješiti na slijedeći način:

• ako je zgrada etažirana treba vidjeti dali je etažirana sa tim vrtovima ili ne
• ako je ili ako nije etažirana treba ju ponovno etažirati sa tim vrtovima
• prije toga treba vrtove građevinski pripremiti (naveo sam uvjete) da se mogu etažirati
• kada se vrtovi etažiraju na način da pripadaju tim stanovima onda prodati
• procjena vrijednosti vrtova se kreće od 0,10% – 0,25% vrijednosti stambene površine

6) Kako će na kraju Elaborata o etažiranju glasiti zabilježba koja je bitna sa status moje posebne cjeline?

Cilj Elaborata o etažiranju je postići tzv. Prijedlog za uknjižbu prema kojem odvjetnik sastavlja Ugovor o razvrgnuću zajednice i na osnovu kojeg će biti ispisan vlasnički list. Cilj tog Prijedloga je postići prevaranje zajedničke imovine u etažiranu (razdijeljenu) imovinu.

Upis glasi na slijedeći način:

Prijedlog etažnog vlasništva za uknjižbu

Na temelju činjenica iz predmetnog elaborata, a sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96), na posebnim dijelovima dvojne obiteljske stambene kuće na adresi Petra Rabadana br. 19 u Zagrebu predlaže se upis u zemljišne knjige kako slijedi:

a) Vlasništvo 1/1 u korist IVAN HORVAT, Petra Rabadana br. 19, Zagreb 3364/10000 dijela nekretnine upisane u A, a vezano za vlasništvo posebnog dijela zgrade i to: TROSOBNI STAN koji se nalazi u prizemlju sa pomoćnim prostorijama u suterenu radne oznake S1 ukupne netto korisne površine 72,33 m2, sadržan od: balkon I, dnevni boravak i kuhinja, kupaonica i WC, hodnik, soba, soba, balkon II, spremište I i spremište II. U etažnom nacrtu označen plavom bojom.

Ovaj prijedlog etažiranja-diobe, izvršen je u sporazumu sa predlagateljima, a i udovoljeni su svi zakonski propisi (tehnički propisi za izgradnju stanova, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), te nema razloga da se ovaj prijedlog etažiranja-diobe ne provede u zemljišnim knjigama.

Prijedlog dovršen!

Stalni sudski vještak za graditeljstvo mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.